Un logement classé G au DPE pose désormais un vrai problème au propriétaire bailleur. Depuis le 1er janvier 2025, cette étiquette entraîne des restrictions directes pour la location en France métropolitaine.
Avant de lancer des travaux coûteux, mieux vaut toutefois vérifier le diagnostic, comprendre les échéances réglementaires et identifier les rénovations réellement utiles.
DPE G et interdiction de location depuis 2025
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le niveau minimal de décence énergétique exigé pour une location en résidence principale en France métropolitaine. La règle concerne les nouveaux contrats, mais aussi les baux renouvelés ou reconduits tacitement à partir de cette date.
Un bail signé avant cette échéance ne s’arrête donc pas brutalement. Le locataire peut continuer à occuper les lieux jusqu’au renouvellement ou à la reconduction du contrat. Le calendrier prévoit ensuite une extension aux logements classés F en 2028, puis E en 2034.
| Classe DPE | Situation en France métropolitaine |
| G | Location interdite depuis le 1er janvier 2025 lors d’un nouveau bail, renouvellement ou reconduction |
| F | Interdiction prévue à partir du 1er janvier 2028 |
| E | Interdiction prévue à partir du 1er janvier 2034 |
| A à D | Classes compatibles avec les échéances actuellement prévues |
Un locataire déjà installé peut-il rester ?
Oui. Le classement G n’entraîne pas automatiquement le départ du locataire lorsqu’un bail reste en cours.
La situation devient plus délicate au renouvellement. Si le logement reste classé G, le locataire peut demander une mise en conformité. En cas de conflit persistant, un juge peut imposer certains travaux et, selon les circonstances, décider d’une réduction ou d’une suspension du loyer jusqu’à leur réalisation.
Vérifier le DPE avant de signer des devis
Voir apparaître la lettre G sur un diagnostic pousse facilement à vouloir agir vite. Pourtant, la première démarche consiste à contrôler le DPE existant.
Regardez sa date, le numéro ADEME, la surface retenue, le mode de chauffage, la production d’eau chaude et les données utilisées par le diagnostiqueur. Une erreur de surface ou un équipement mal renseigné peut modifier le résultat final.
Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont en principe valables dix ans. Les anciens diagnostics établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne peuvent plus servir pour une nouvelle location depuis le 1er janvier 2025.
Les logements de 40 m² ou moins bénéficient aussi de seuils adaptés depuis juillet 2024. Un petit studio anciennement classé G peut donc mériter une nouvelle vérification avant toute décision.
Chauffage électrique : le classement mérite une attention particulière
Le calcul du DPE électrique a évolué au 1er janvier 2026. Le coefficient utilisé pour convertir l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9.
Une nouvelle évolution est prévue au 1er janvier 2027, avec un coefficient abaissé à 1,7. Certains logements chauffés à l’électricité pourraient ainsi obtenir un meilleur classement, parfois sans travaux supplémentaires.
Lorsqu’une amélioration de l’étiquette résulte directement du nouveau calcul, une attestation actualisée peut être obtenue via l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Pour un petit appartement chauffé avec des radiateurs électriques, cette vérification peut éviter des travaux inutiles.
Sortir du DPE G demande de traiter les bonnes déperditions
Tous les logements classés G n’ont pas les mêmes défauts. Dans une maison ancienne, la toiture et les murs peuvent concentrer une grande partie des pertes thermiques. Dans un appartement, le chauffage ou les fenêtres peuvent peser davantage.
Remplacer immédiatement une chaudière ou installer une pompe à chaleur dans un logement très mal isolé n’est pas toujours pertinent. L’équipement devra compenser des pertes importantes et risque d’être surdimensionné une fois l’isolation améliorée.
Un audit ou une étude technique aide à identifier les postes prioritaires. Les principaux travaux étudiés sont généralement :
- isolation des combles ou de la toiture
- isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur
- remplacement des fenêtres lorsqu’elles sont réellement responsables d’une part importante des pertes
- amélioration de la ventilation
- remplacement d’un ancien système de chauffage
- amélioration de la production d’eau chaude sanitaire.
Dans une maison peu ou pas isolée, les pertes par la toiture peuvent représenter environ 25 à 30 % des déperditions thermiques. L’isolation des combles reste donc souvent l’un des premiers postes à examiner.
Travaux ciblés ou rénovation complète ?
Les travaux ciblés ont du sens lorsque le logement se situe près de la limite entre G et F et présente un problème bien identifié. Des combles sans isolation ou un système de chauffage très énergivore peuvent parfois suffire à dégrader fortement la note.
Dans ce cas, quelques interventions bien choisies peuvent permettre de gagner une classe énergétique avec un budget relativement contenu.
Quand une rénovation globale devient plus cohérente
Lorsque plusieurs défauts s’accumulent, les petits travaux successifs perdent de leur intérêt. Une maison avec des murs froids, une toiture peu isolée, des fenêtres anciennes et un chauffage vieillissant demande généralement une stratégie plus complète.
Une rénovation globale permet alors de coordonner les travaux, notamment l’isolation, la ventilation et le chauffage. L’investissement de départ est plus important, mais les gains énergétiques sont souvent plus durables.
Quel budget prévoir pour sortir d’une classe G ?
Le coût varie énormément selon la surface, l’état du bâtiment et le nombre de postes à corriger. Un studio de 25 m² n’a évidemment rien à voir avec une maison ancienne de 150 m² équipée d’une chaudière au fioul.
Avant de calculer le reste à charge, il faut regarder les dispositifs disponibles. Les conditions de MaPrimeRénov’ 2026 varient selon les revenus, le type de rénovation et le gain énergétique recherché. Les aides obtenues peuvent donc modifier fortement le budget final d’un chantier.
Les montants changent aussi d’un poste à l’autre. Comparer les prix des travaux au m² donne un premier repère avant de demander plusieurs devis détaillés.
| Intervention | Budget indicatif | Intérêt principal |
| Isolation de combles perdus | 20 à 70 €/m² | Réduire les pertes par la toiture |
| Isolation intérieure des murs | 50 à 100 €/m² | Améliorer le bâti à coût contenu |
| Isolation extérieure | 120 à 250 €/m² | Traiter les murs sans réduire fortement la surface intérieure |
| Fenêtre double vitrage posée | 400 à 1 200 € | Réduire les parois froides et infiltrations |
| Pompe à chaleur air/eau | 10 000 à 18 000 € | Remplacer un chauffage ancien |
| VMC simple flux hygroréglable | 800 à 2 000 € | Améliorer le renouvellement de l’air |
Ces chiffres servent surtout à établir un premier budget. Les prix réels varient selon l’accès au chantier, la région, les matériaux choisis, la surface et les contraintes techniques du bâtiment.
En copropriété, tout ne dépend pas du propriétaire
Pour un appartement, certaines améliorations dépendent directement de la copropriété. Une isolation thermique par l’extérieur, une rénovation de toiture ou le remplacement d’un chauffage collectif nécessitent généralement un vote en assemblée générale.
Les délais peuvent vite s’allonger. Entre les devis, l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour, le vote, le financement et la réalisation des travaux, plusieurs mois peuvent s’écouler.
La réglementation prévoit des cas particuliers lorsque le propriétaire ne peut pas réaliser certains travaux sans décision collective. Garder les preuves des demandes envoyées au syndic, des résolutions proposées et des votes devient alors très utile.
Le loyer d’une passoire thermique reste encadré
Les logements classés F ou G sont également concernés par le gel de certaines augmentations de loyer. En France métropolitaine, cette restriction s’applique aux contrats concernés depuis août 2022.
Un propriétaire ne peut donc pas toujours appliquer la révision annuelle basée sur l’IRL. Certaines hausses lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement sont également bloquées.
Conserver longtemps un logement G peut ainsi peser sur la rentabilité, même lorsque le bien reste temporairement occupé sous un ancien bail.
Viser F suffit-il vraiment ?
Passer de G à F permet de résoudre temporairement le problème de location. Mais ce gain reste limité dans le temps puisque la classe F doit être concernée à son tour par l’interdiction en 2028.
Dépenser une somme importante pour atteindre tout près de la limite F peut donc conduire à refaire des travaux quelques années plus tard.
Lorsque le budget et le bâti le permettent, viser E ou D apporte davantage de visibilité. Cela ne signifie pas qu’une rénovation lourde soit toujours rentable : le coût du chantier doit rester cohérent avec la valeur du logement et les loyers attendus.
Rénover ou vendre un logement classé G ?
Cette décision dépend principalement de la valeur du bien, du coût net des travaux, du rendement locatif espéré après rénovation et des contraintes techniques.
| Situation | Solution à examiner | Point à contrôler |
| DPE ancien et chauffage électrique | Vérifier le classement actualisé | Nouveau coefficient électrique |
| Défaut thermique bien identifié | Travaux ciblés | Classe gagnée après intervention |
| Plusieurs défauts importants | Rénovation globale | Budget total et financement |
| Appartement en copropriété | Anticiper les votes | Calendrier des assemblées |
| Travaux très élevés | Comparer rénovation et vente | Valeur du bien après travaux |
La vente d’un logement G reste autorisée. Dans certaines situations, notamment pour des maisons individuelles ou des immeubles en monopropriété énergivores, un audit énergétique réglementaire doit accompagner la vente.
L’acheteur intégrera souvent le coût des travaux dans son calcul. Une baisse du prix peut donc apparaître, surtout lorsque la rénovation nécessaire est importante.
Les erreurs qui coûtent cher
La première erreur consiste à remplacer des équipements sans savoir ce qui dégrade réellement le DPE. Installer plusieurs fenêtres neuves dans une maison où les principales pertes viennent du toit peut produire un gain très faible sur l’étiquette.
Autre erreur fréquente : choisir le chauffage avant l’isolation. Une pompe à chaleur dimensionnée sur les besoins d’une maison mal isolée risque de devenir trop grosse après rénovation. Pour certains travaux soutenus par des aides publiques, le recours à un artisan RGE est également demandé. Vérifier sa certification avant de signer le devis permet d’éviter un refus d’aide ou une mauvaise surprise administrative.
Enfin, gardez les factures, devis, rapports d’audit, nouveaux diagnostics et échanges avec le syndic. Ces documents facilitent la preuve des travaux réalisés et peuvent devenir utiles en cas de litige.
Un plan simple pour savoir quoi faire
Commencez par vérifier la date et les données du DPE. Pour un logement électrique, contrôlez également si le changement de coefficient améliore l’étiquette.
Faites ensuite chiffrer deux scénarios : l’un permettant de sortir rapidement du G, l’autre visant une classe E ou D. Comparez le coût, les aides disponibles, le temps de chantier, les économies attendues et la valeur future du logement.
Après les travaux, un nouveau DPE permet de confirmer officiellement l’amélioration. Une facture d’isolation ou de chaudière ne suffit pas à prouver la nouvelle classe énergétique.
Vérifier avant de rénover
Face à un DPE G, la priorité consiste à contrôler le diagnostic puis à identifier les travaux capables d’apporter un vrai gain énergétique.
Une rénovation bien ciblée peut permettre de retrouver la possibilité de louer, mais viser simplement F n’est pas toujours la solution la plus durable. Entre coût des travaux, évolution du DPE électrique, copropriété et échéances de 2028 et 2034, mieux vaut raisonner sur plusieurs années plutôt que chercher une correction provisoire.
